Zakup nieruchomości od syndyka masy upadłości może początkowo budzić pewne obawy. Z jednej strony świadomość prawna w związku z prawem upadłościowym nie jest tak powszechna jak w przypadku egzekucji komorniczych. Z drugiej strony, mogą występować obawy w związku z bezpieczeństwem transakcji często opiewającej na kilkaset tysięcy złotych. Jak się zatem przygotować na zakup nieruchomości od syndyka oraz na co może liczyć upadły w toku procedury? Odpowiedź w niniejszym artykule!
Czy zakup nieruchomości od syndyka jest bezpieczny?
Odpowiedź na powyższe pytanie brzmi: tak! W cały proces zaangażowanych jest kilka osób. W tym m.in. syndyk, sąd oraz ostatecznie notariusz. Niemniej, chcąc zachować dozę bezpieczeństwa warto weryfikować ogłoszenie syndyka, które często pojawiają się w internecie. Szczególnie w kontekście zakupu nieruchomości od syndyka z wolnej ręki.
Proces weryfikacji można zacząć od weryfikacji danych umieszczonych w bazie Ministerstwa Sprawiedliwości. W spisie doradców restrukturyzacyjnych (syndyków) należy znaleźć odpowiednią osobę i sprawdzić czy rzeczywiście prowadzi postępowanie upadłościowe o sygnaturze wskazanej w treści ogłoszenia.
Jeśli spis nie zawiera danych odnośnie konkretnego postępowania, to warto skontaktować się z właściwym sądem rejonowym celem potwierdzenia, iż dany syndyk rzeczywiście prowadzi wskazane postępowanie upadłościowe. W przypadku przetargu, zdecydowana większość czynności odbywa się przy ścisłej kontroli sądu. Warto również sprawdzić księgę wieczystą danej nieruchomości, ponieważ jedną z czynności syndyka po ogłoszeniu upadłości polega na umieszczeniu wzmianki w treści KW o ogłoszonej wobec dłużnika upadłości.
W jaki sposób syndyk obejmuje nieruchomość do masy upadłości?
Z chwilą ogłoszenia upadłości majątek upadłego, w tym przypadku nieruchomość, staje się tzw. masą upadłości. Jest to ogół aktywów (składników majątkowych), które ostatecznie podlegają spieniężeniu, a ze środków uzyskanych w tenże sposób dochodzi do zaspokojenia kosztów postępowania upadłościowego oraz wierzycieli, którzy zostali ujęci na liście wierzytelności.
Dokumentem przygotowanym przez syndyka i zawierającym wykaz majątku upadłego jest spis inwentarza, który również powinien zostać złożony do akt sądowych. Takie aktywa jak nieruchomości, czy też udziały w prawie własności nieruchomości, powinny ostatecznie zostać wycenione przez biegłego. Jest on wybierany przez syndyka, lecz jeśli sąd ma wątpliwość co do jakości przygotowanego opisu i oszacowania, to może zdecydować o zleceniu wyceny innemu biegłemu.
Jeśli opis i oszacowanie budzi jakiekolwiek wątpliwości, np. upadłego, to istnieje możliwość wniesienia zarzutów co do jego treści. Winno to nastąpić w terminie tygodniowym od dnia obwieszczenia o ich przekazaniu sędziemu-komisarzowi.
Sprawdź jak wygląda upadłość konsumencka od A do Z
Proces zakupu nieruchomości od syndyka
Zasadniczo można wyróżnić dwa tryby sprzedaży nieruchomości. Pierwszy, w ramach przetargu. Jest to najbardziej sformalizowana forma sprzedaży nieruchomości w toku postępowania upadłościowego. Warunki takowego przetargu są przygotowywane przez syndyka, a później zatwierdzane przez sąd. Wszelkie czynności prowadzi syndyk, lecz kontroluje je sędzia-komisarz. Wraz z wyborem oferenta występuje konieczność zawarcia umowy w formie aktu notarialnego w terminie najpóźniej 4 miesięcy od dnia zatwierdzenia oferty. W przypadku niezawarcia umowy z winy oferenta, nie może on uczestniczyć w kolejnym przetargu.
Drugi tryb likwidacji nieruchomości w upadłości jest sprzedaż z wolnej ręki. Ma ona najczęściej miejsce wtedy, gdy konkretna nieruchomość nie należy do zbyt atrakcyjnych. Mniej sformalizowany proces ma przełożyć się na jej szybszą sprzedaż. Zdecydowana większość ofert syndyków na różnych portalach internetowych z nieruchomościami dotyczy właśnie sprzedaży z wolnej ręki.
Niezależnie od trybu sprzedaży nieruchomości często stosowaną praktyką jest konieczność zapłaty wadium. Płatność powinna zostać uregulowana na rachunek bankowy masy upadłości i służy uwiarygodnieniu osoby oferenta, a także ma zapobiegać sztucznemu "windowaniu" ceny w górę celem uniemożliwienia sprzedaży nieruchomości.
Z kolei sprzedaż nieruchomości w toku postępowania upadłościowego wywołuje skutki sprzedaży egzekucyjnej. Oznacza to, że nabywca nieruchomości nie musi obawiać się, iż będzie ona w jakikolwiek sposób zadłużona lub będą na niej ustanowienia zabezpieczenia (np. hipoteka).
Co z upadłym po utracie nieruchomości?
Zasadniczo, upadły wraz z rodziną może zamieszkiwać nieruchomość objętą do masy upadłości. Samo ogłoszenie upadłości nie powoduje konieczności wyprowadzki z domu lub mieszkania. Syndyk określa bowiem w jakim zakresie i czasie upadły będzie musiał opuścić lokum. Najczęściej ma to miejsce do momentu wyznaczenia konkretnego terminu do przeprowadzki po spieniężeniu nieruchomości przez syndyka.
Upadły, z chwilą powzięcia informacji o wyborze oferenta, może złożyć wniosek o przyznanie zaliczki na poczet kosztów związanych z wynajmem innego lokalu mieszkalnego. W przypadku sprzedaży, istnieje możliwość złożenia wniosku o wydzielenie środków na najem lokalu mieszkalnego na okres od roku do dwóch lat. Tego typu rozwiązanie ma chronić upadłego i członków jego najbliższej rodziny przed bezdomnością.
Autor artykułu:
Filip Kozik – syndyk i doradca restrukturyzacyjny, specjalizujący się w sprawach na gruncie prawa upadłościowego i restrukturyzacyjnego.